הפעם בחרתי להתבונן על אופן חישוב התשואה לנדלן מזווית אחרת.
רבים מאיתנו נוטים לחשב תשואת נדלן כסכום עלות הנכס חלקי מחיר השכירות השנתי ותוצאתו באחוזים היא תשואת הנדל”ן. אך זה לא בהכרח החישוב נכון.
יש הנוהגים דרך חשיבה אחרת – כאשר השיטה אומרת כך – נניח שעלות הנכס היא,900,000 ש”ח והוצאות נלוות עוד 100,000 ש”ח, (שכ”ט עו”ד עמלת תיווך מס רכישה, עלות כוללת של המשכנתא, שיפוצים וכל הנלווים האחרים) – יחד הסכום הוא 1,000,000 ש”ח.
אנו אנו משקיעים הון עצמי בשיעור 30% מכלל הסכום ומחשיבים אותו כסכום ה”קרן” כאשר את יתרת ההשקעה (700,000) לוקחים כמשכנתא המחולקת למספר שנים רב , חישוב התשואה נערך בעצם על ההחזר החודשי בגין המשכנתא לעומת הסכום אותו השוכר משלם לנו כל חודש.
לדוגמא , המשכנתא המשולמת הינה 4,000 ש”ח והשכירות היא 8,000 ש”ח הרי שהרווח הנקי שלנו הוא בעצם 100% לחודש.
לגבי הקרן – כאשר נחליט למכור את הנכס ונרוויח סכום מסוים , זה הסכום אותו נשווה להשקעת הקרן לדוגמא אם השקענו 300,000 בקרן ובמכירת הנכס הרווחנו 100,000 – הרווח הוא 33% על סכום הקרן!
מטעמי נוחות , לא נלקחו בחשבון נושא הצמדה ומיסוי.
